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成都西城印象項目策劃方案
作者：佚名 時間：2010-1-4 字體：[大] [中] [小]
目 錄
摘 要... 4
關 鍵 詞... 4
前 言... 6
第一章 項目概況... 7
1.1 土地概況... 7
1.2項目所在區(qū)域描述... 9
1.3 項目
第二章 投資環(huán)境分析... 10
2.1宏觀投資環(huán)境分析... 10
2.2中觀投資環(huán)境分析... 16
2.3微觀投資環(huán)境分析... 24
第三章 市場調研與分析... 29
3.1購房者總體期望... 29
3.2購房者的購房意圖... 32
3.3購房者對生活配套設施的要求... 33
3.4購房者對小區(qū)建設的期望... 35
3.5購房者對該區(qū)域商業(yè)投資的預期... 36
3.6購房者其他相關信息... 38
3.7問卷分析小結... 40
第四章 項目所在區(qū)域主要競爭樓盤分析... 41
4.1項目所在地最主要競爭樓盤分析... 41
4.2其它相關競爭樓盤... 43
第五章 項目地塊分析及經(jīng)營取向... 45
5.1項目SWOT分析... 45
5.2相關對策... 46
第六章 項目定位分析... 47
6.1市場細分... 47
6.2目標市場定位... 50
6.3目標客戶定位... 51
第七章 產品方案設計... 54
7.1產品功能定位... 54
7.2樓盤總體規(guī)劃... 57
7.3小區(qū)內各區(qū)域規(guī)劃設計方案... 59
7.4各建設部分面積大小... 61
7.5商業(yè)部分規(guī)劃... 61
7.6戶型設計... 62
第八章 項目投資分析... 67
8.1銷售價格的確定... 67
8.2建立EXCEL成本分析模型... 69
8.3成本測算及效益分析表... 69
8.4項目效益指標分析... 71
第九章 項目實施計劃... 72
9.1項目整體控制計劃... 72
9.2項目前期工程實施計劃... 73
9.3項目工程建設實施計劃... 75
第十章 項目資金計劃... 76
10.1資金使用表... 76
10.2資金收入計劃... 77
10.3資金平衡表... 77
10.4收入成本累計折線圖... 79
第十一章 財務分析... 80
11.1 基礎數(shù)據(jù)及其測算... 80
11.2經(jīng)營收入及成本估算... 81
11.3盈利能力分析... 82
11.4償債能力分析... 85
11.5敏感性分析（風險分析）... 87
11.6 財務評價結論... 89
第十二章 項目市場營銷策劃... 90
12.1項目賣點及廣告語設計... 90
12.2項目主要營銷策略... 93
12.3分期營銷策略... 97
12.4銷售成本測算... 104
12.5營銷策劃總結... 107
第十三章 項目建設及組織管理... 111
13.1 項目組織機構與管理范圍... 111
13.2建設項目實施管理... 112
13.3前期物業(yè)管理和商業(yè)管理... 114
總結與體會... 115
致謝... 118
參考文獻... 119
摘 要
1．項目選址
宗地位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)，占地面積40,000.20㎡合60畝，土地用途為二類商業(yè)住宅混合用地，使用年限住宅70年、商業(yè)40年。土地起拍價為150萬元/畝，成交價為200萬元/畝。
2．項目開發(fā)建設概況
本項目規(guī)劃設計面積為210400㎡，其中地上建筑面積159600㎡（住宅面積147600㎡，商業(yè)面積12000㎡），地下建筑面積50800㎡。住宅戶數(shù)為1813戶，地下停車位1270個。建筑密度29.5%，容積率3.99，綠化率40%。
3．項目整體進度
該項目整體運作時間從2010年1月至2011年12月，歷時2年。項目準備及前期工程從2010年1月至6月，主要用于取得土地和項目立項等前期準備工作。項目建設工程從2010年7月至2011年12月。項目市場營銷從2010年10月至2011年12月銷售完畢。
4．經(jīng)濟分析概況
本項目是總投資5.36億元，銷售收入7.56億元，自有資金1.6億元，貸款1.2億元。經(jīng)測算，項目可獲得凈利潤約1億元，每平米開發(fā)建設利潤為478元。在年基準收益率為10%的時候，項目凈現(xiàn)值可達5298.18萬元，具有較強的盈利能力、償債能力和抗風險能力。
關 鍵 詞
房地產、策劃、市場調查、經(jīng)濟分析、市場營銷
前 言
通過大學本科四年期間對房地產相關知識的學習，在大四的最后一學期，通過自主完成一份全過程房地產策劃，熟悉并掌握本專業(yè)相關知識。
房地產策劃是一個經(jīng)濟性、政策性、技術性、創(chuàng)新性極強的復雜綜合過程。通過這次設計有利于熟悉掌握房地產策劃的全程編制過程；熟悉房地產相關政策、法規(guī)；熟悉市場調研方法和程序；熟悉成本核算的相關技術知識；熟悉項目財務評價的相關內容；熟悉房地產市場營銷的相關流程，并能制定市場營銷方案；最終培養(yǎng)我們嚴謹?shù)倪壿嬎季S和創(chuàng)新思維，增強實際工作能力。
本次策劃主要內容及具體操作步驟如下：
（1）首先通過對以往課程的復習，熟悉房地產項目全程策劃的流程及其內容；
（2）通過互聯(lián)網(wǎng)，選擇符合設計要求的待開發(fā)地塊；
（3）用觀察法、詢問法、問卷調查法，對選擇地塊所在區(qū)域進行市場調研與分析；
（4）根據(jù)前面搜集市場信息和網(wǎng)上所的資料，進行投資環(huán)境分析及SWOT分析；
（5）根據(jù)以上資料，對市場進行細分，鎖定目標客戶，確定產品方案；
（6）根據(jù)項目規(guī)模和規(guī)劃設計條件，編制合理的項目實施進度；
（7）運用工程經(jīng)濟和工程財務相關知識，編制投資分析，經(jīng)濟評價和資金使用計劃；
（8）通過所學市場營銷知識，并結合本案特點，編制項目市場營銷策劃方案；
（9） 運用工程項目管理相關知識，編制房地產項目全過程管理方案。
